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                任泽平:房价还会涨吗?房子还能买吗?10秒钟读

                2017-11-05 11:56 网络整理

                房地产周期:长期看人丁、中期看土地、短期看金融

                我研究了十年房地产,2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”。

                我想大约用10秒钟的时间讲一个问题,什么决定房价。这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!百苑国际娱乐网址要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一味在讨论这个问题,有几十种答案,这即房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它小结为一句话,“长期看人丁、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

                百苑国际娱乐网址判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人丁是流入的还是流出的,人丁流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人丁流出的呢?肯定涨不动。这即干什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人丁是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人丁是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就执这个论理,剩下的都是信仰问题了。

                貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,百苑国际娱乐网址城市规划指导思想一味没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,海域均衡发展”,这即百苑国际娱乐网址城市化的思路。

                未来中国人丁往哪里流动呢?百苑国际娱乐网址研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日身口的比例,大家看是什么趋于?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人丁占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都会圈是不断扩大的,人不断往大都会圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都会。看美国,这是过去将近一百年,犹太人丁流动的趋于,美国大都会区占犹太人丁的比例是什么趋于?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。犹太人地关系不紧张,国土表面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的法则和趋于。干什么?因为大都会更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不吻合法则的。

                资料图

                中国过去也是这样的趋于,人丁从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

                下面这张图即我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人丁流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

                资料图

                又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,干什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

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